Недвижимость Гонконга не соответствует мрачным прогнозам

Прогнозы для рынка недвижимости Гонконга на этот раз в прошлом году были такими же мрачными, как и вид с Пика, возвышающийся над территорией в один из наиболее загрязненных дней.

Ожидается, что политическая неопределенность, запреты на поездки, связанные с пандемией Covid-19, и решение Великобритании открыть дверь для гонконгцев, имеющих британские национальные заграничные паспорта, снизят стоимость недвижимости на миллиарды.

Но рынок недвижимости территории уже не в первый раз опровергает обреченные прогнозы.

По данным Земельного реестра, в то время как арендная плата снизилась, объем сделок с недвижимостью в Гонконге в апреле вырос более чем вдвое. По оценкам агентства недвижимости Centaline, на вторичном рынке цены на жилье должны достичь 23-летнего максимума. Средние цены на жилье всего на 2% ниже исторических максимумов.

«Гонконг – уникальный рынок. Есть постоянный спрос со стороны того типа покупателя, для которого цена не имеет значения. Предложение всегда было ограниченным. Ничего из этого не изменилось », – сказал Дерек Чан, руководитель отдела исследований агентства недвижимости Ricacorp Properties.

Ожидалось, что на рынок недвижимости повлияет решение Великобритании разрешить благоприятный путь к гражданству для 3 миллионов жителей территории, которые имеют или имеют право на получение паспортов BNO.

Действительно, в прошлом году было выдано около 310 000 паспортов BNO, что вдвое больше, чем в предыдущем. Согласно исследованию Министерства внутренних дел Великобритании, в этом году в Великобритании поселится около 153 300 жителей Гонконга. Некоторые из этих владельцев паспортов BNO должны были быть активными покупателями в Великобритании.

Для гонконгцев Лондон должен показаться относительно привлекательным. В прошлом году эта территория была самым дорогим рынком недвижимости в мире: средняя цена дома составляла 1,2 миллиона долларов, или 1987 долларов за квадратный фут, что более чем вдвое больше, чем в Лондоне. Кроме того, его элитная жилая недвижимость обеспечивает одну из самых низких арендных ставок в мире – 1,8%. Для сравнения, в конце прошлого года в Лондоне средняя доходность составляла 3,8%.

Тем не менее, ни один из этих двух факторов не имеет большого значения для богатых инвесторов из материкового Китая, которые ищут место, где можно удобно припарковать свои деньги недалеко от дома. За последнее десятилетие цены на жилье в Гонконге выросли более чем на 200 процентов. Покупатели с материка, которые следят за прошлыми доходами, возвращаются на территорию, чтобы заполнить все пробелы, оставленные местными жителями.

Покупки жилой недвижимости в Гонконге покупателями из материкового Китая выросли на 40% за первые два месяца этого года. Недавний толчок Пекина к запуску системы управления капиталом между материком и Гонконгом должен подтолкнуть спрос к росту. Некоторые жители материка, вероятно, расценили это как знак одобрения Пекином инвестиций в Гонконг.

«При текущих темпах роста цены на жилье в этом году должны вырасти до 15 процентов», – сказал Чан. Он сказал, что примечательно то, что спрос со стороны покупателей из материкового Китая был там, хотя границы между Гонконгом и материковым Китаем оставались в основном закрытыми из-за пандемии. «Когда границы снова откроются, должно произойти резкое увеличение».

Разработчики в Гонконге быстро извлекли выгоду из этого. Распродав новые застройки, Road King Infrastructure и Sun Hung Kai повысили цены на свою последнюю партию квартир на целых 11 процентов.

Однако на фондовых рынках гонконгских девелоперов избегали большую часть прошлого года, в результате чего они были значительно недооценены. Они торгуют со значительным дисконтом к стоимости чистых активов, намного превышающим 50 процентов, поскольку считаются подверженными политическим рискам и подверженными длительному спаду туризма в городе-государстве.

Однако при более внимательном рассмотрении прибыль от роста арендной платы и цен на недвижимость в их портфеле активов в материковом Китае компенсировала слабую арендную плату и пустые отели в Гонконге. Это дает инвесторам возможность получить прибыль от центральной коммерческой недвижимости в таких важных городах, как Шэньчжэнь и Шанхай, за вычетом тяжелой долговой нагрузки на материковых застройщиков.

Застройщики Гонконга полны денежных средств и имеют одни из самых сильных балансов среди мировых аналогов. Например, чистый заемный капитал CK Asset – общий долг по сравнению с общим акционерным капиталом – составляет всего 4,8 процента, что даже ниже, чем уровни до пандемии. Для сравнения: у Кайсы с материка – 98 процентов, а у Evergrande – 153 процента.

Провал мрачных прогнозов за последний год подчеркнул возможности для противоположных инвесторов. Им стоит обратить внимание на гонконгских разработчиков.

june.yoon@ft.com

By admin

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *